콘도를 융자할때는  콘도 유형에 따라 대출 프로그램이 달라집니다.  

• 일반 승인되는 콘도(Warrantable)는 일반 주택 모기지로 낮은 금리 진행 가능합니다.
• 비승인 콘도(Non-Warrantable)는 특수대출로만 가능해서 금리와 다운페이가 더 높게 적용될 수 있습니다.

1) Warrantable Condo (정상 승인되는 콘도)

Fannie Mae / Freddie Mac 기준을 충족하는 콘도입니다.  즉, 일반적인 주택담보대출(QM Conventional Loan) 로 승인 가능합니다.

주요 조건 예시

• • • 유닛의 51% 이상이 개인 소유 (투자자 비중 낮음)

    • 한 소유자가 전체 단지에서 20% 이상 소유하지 않음

    • HOA(콘도 협회) 재정 상태가 안정적 → 충분한 Reserve(예비자금) 보유

    • 건물/단지에 미결 소송(Litigation) 없음 (또는 경미함)

    • 단지 내 임대 비율이 과도하게 높지 않음

    • 호텔식 운영(Condotel)이 아님

요약: 재정적으로 건강하고, 거주자 중심 콘도 → 일반 모기지 가능 / 낮은 금리

 

 

2) Non-Warrantable Condo (비승인 콘도)

Fannie / Freddie 규정을 충족하지 못하는 콘도

주로 발생하는 사유

• • • 임대 유닛 비중이 지나치게 높음

    • HOA Reserve 부족 (예: 예비자금 10% 규정 미달)

    • 한 소유주가 다수 유닛 소유

    • 건물 또는 HOA가 소송 중

    • Airbnb / 단기 숙박 허용 비율 높음

    • 호텔형 서비스 운영 (Condotel)

요약: 리스크가 높다고 평가 → 일반 모기지 불가, Non-QM 또는 Portfolio Loan 필요하며 금리와 비용이 더 높음

 

 

 

대출 비교

 

 

 

실무 체크 방법:

HOA에게 아래 자료 요청:

1. 1. Condo Questionnaire (컨도 설문표)

   2. Budget + Reserve Statement

   3. Master Insurance Policy

   4. Litigation Letter (소송 유무 확인)

→ 이 자료로 Warrantable 여부 판단 가능.