💼 미국 자영업자를 위한 주택 모기지 종류 총정리
– 세금보고가 적거나, 급여가 일정치 않아도 가능한 방법은?
미국에서 W2가 아닌, 자영업자(Self-employed)나 프리랜서(freelancer)로 일하고 계시다면, 집을 구입할 때 일반 직장인보다 대출받기가 조금 더 복잡하게 느껴질 수 있습니다. 하지만 자영업자에게 다양한 모기지 프로그램이 있습니다. 오늘은 자영업자가 주택을 살 때 사용할 수 있는 대표적인 모기지 종류를 소개드립니다.
1️⃣ Full Doc (풀 도큐먼트) 모기지 – 일반 전통 모기지
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필요서류: 세금보고서(1040), Profit & Loss, Balance Sheet, 2년치 개인·사업 세금보고
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장점: 낮은 금리, 가장 일반적인 대출
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단점: 세금보고 소득이 낮으면 한도도 낮게 나옴
✅ 이런 분께 추천: 소득을 충분히 세금보고하신 분
2️⃣ Bank Statement Loan – 은행 입금 기준 모기지
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필요서류: 최근 12개월 또는 24개월의 비즈니스 또는 개인 은행 거래내역
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장점: 세금보고 소득이 낮아도, 실제 입금 흐름으로 소득을 계산
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단점: 일반 대출보다 금리가 약간 높음
✅ 이런 분께 추천: 세금보고는 적지만 실제 수입은 충분한 분
3️⃣ P&L Only Loan – 손익계산서 기반 모기지
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필요서류: CPA(회계사)가 발급한 12개월 손익계산서
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장점: 은행잔고나 세금보고 없이도 가능
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단점: 금리가 다소 높고, 일부 대출사만 가능
✅ 이런 분께 추천: 비즈니스가 안정적이고 CPA 지원 가능한 분
4️⃣ DSCR Loan – 투자용 부동산 전용 모기지
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필요서류: 임대수익 대비 대출상환 비율(DSCR)이 기준 충족 시 승인
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장점: 소득문서 필요 없음 (개인 소득 무관)
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단점: 투자용 부동산에만 해당, 거주용은 불가
✅ 이런 분께 추천: 렌트 수익용 부동산을 구매하는 자영업자
5️⃣ FHA Loan – 정부 보증 대출
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필요서류: 2년치 세금보고, W2 또는 Schedule C, 신용 점수 500 이상
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장점: 낮은 다운페이먼트(신용점수 580이상 일때 3.5% 다운, 신용점수 500이상 일때 10% 다운), 유연한 승인 기준
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단점: 모기지 보험(MIP) 필수, 주택 가격 제한 있음
✅ 추천 대상: 낮은 다운페이, 낮은 크레딧으로 첫 집 구매를 원하시는 자영업자
6️⃣ 상용 부동산 – SBA 모기지 (Owner-Occupied 부동산)
- 필요서류: 사업체 관련 서류(2-3년) + SBA 요구서류
- 장점: 비즈니스가 사용하는 공간이라면 적은 (10%) 다운으로 장기 상환 가능 (25년)
- 단점: 신청 절차가 길고, 반드시 51% 이상 자가 사용 필요
✅ 이런 분께 추천: 비즈니스 공간과 투자를 동시에 생각하시는 분
✨ 마무리 팁:
자영업자 대출의 핵심은 소득을 입증하는 방법을 유연하게 구성하는 것입니다. 단순히 세금보고만이 기준이 아니고, 은행 입금·P&L·임대수익 등 다양한 방식이 있습니다.
작성자: 테리 권
전화: (631) 624-4480
Terry Kwon / Licensed Loan Originator / NMLS #2620208
Loan Factory /NMLS #320841
