상용 부동산 융자

Commercial Real Estate Loan

미국 상용 부동산 융자란?

상용 부동산 융자는 사무실, 리테일 매장, 창고, 아파트(5유닛 이상), 호텔 등 비주거용(commercial use) 부동산을 구입하거나 재융자(refinance)할 때 사용하는 대출입니다.

만약 구입한 부동산을 직접 비즈니스 용도로 사용하는 경우에는, SBA 부동산 융자 프로그램이 더 적합할 수 있습니다. 해당 조건에 해당된다면 SBA 부동산 융자 안내를 참고해주시기 바랍니다.

저희는 단일 프로그램이 아닌, 상용 부동산 융자를 제공하는 다양한 은행, 신용조합, 사설 렌더들의 조건을 비교하여 고객님께 가장 유리한 옵션을 안내해 드리고 있습니다. 부담 없이 무료 승인 심사를 받아보실 수 있으며, 대출 완료까지 책임감 있게 끝까지 안내해드립니다.

투자 목적 상용 부동산 개요

투자용 상용 부동산이란?

오피스 빌딩, 리테일 센터, 창고, 다세대 아파트(5유닛 이상), 호텔 등
직접 사용하지 않고 임대하여 수익을 창출하거나, 시세차익을 노리는 목적
자가 사용이 섞이면 투자용으로 간주되지 않을 수 있음

✅ 주요 투자 목적

1️⃣ 임대 수익 창출 (Rental Income)

상용 부동산의 가장 일반적인 투자 목적은 지속적인 임대 수익입니다. 투자자는 부동산을 임대함으로써 매달 현금 흐름(cash flow)을 창출하며, 특히 장기 임대계약(NNN, Gross Lease 등)을 통해 안정적인 수익을 기대할 수 있습니다.

장점:

예측 가능한 현금 흐름
대출 상환금(PITIA) 이상 수익 발생 가능
공실률과 운영비에 따라 수익률 조절 가능

예시:
스트립몰의 각 테넌트가 매달 고정 임대료 + CAM(공용 관리비)을 납부함.

2️⃣ 시세차익 (Appreciation)

부동산 가치는 시간이 지남에 따라 상승할 가능성이 높으며, 이를 통해 **자산 가치 상승(Capital Gain)**을 기대할 수 있습니다. 특히 수요가 높은 지역에 위치한 상용 부동산은 빠르게 가치가 상승할 수 있습니다.

장점:

장기 투자 시 높은 자산 증가 가능
리노베이션 또는 리포지셔닝 후 가치 상승
향후 매각 시 큰 수익 실현

예시:
낙후된 리테일 센터를 리모델링 후 임차인을 교체하여 임대료를 올리고, 몇 년 후 시세차익을 실현하며 매각.

3️⃣ 세금 혜택 (Depreciation, Cost Segregation 등)

미국 세법에서는 상용 부동산에 대해 감가상각(Depreciation)을 통해 매년 세금 공제를 받을 수 있습니다. 또한, Cost Segregation 전략을 통해 건물의 구성 요소를 세분화하여 빠르게 감가상각 처리함으로써 초기 몇 년 동안 큰 세금 절감이 가능합니다.

장점:

순이익은 발생해도 세금상 손실 처리 가능
수입 대비 실질 세금 부담을 줄일 수 있음
고소득 투자자에게 특히 유리

예시:
건물 가치를 39년 감가상각으로 나누고, HVAC, 조명, 마감재 등을 5~15년으로 구분하여 빠르게 감가상각 처리.

디스클로저: 구체적인 세무 또는 법률 상담은 반드시 공인 세무사나 변호사와 상담하시기 바랍니다.

4️⃣ 포트폴리오 다각화 (Diversification)

상용 부동산은 주식, 채권과는 별도의 자산군으로, 투자 포트폴리오에 포함하면 리스크 분산 효과를 얻을 수 있습니다. 특히 인플레이션에 대한 방어 수단으로 부동산이 활용됩니다.

장점:

금융시장과 낮은 상관관계
자산군 분산을 통한 전체 수익률 안정화
현금 흐름 + 자산가치 상승 가능성

예시:
주식과 채권 중심의 포트폴리오에 부동산을 추가하여 경기 침체 시 수익 안정성 확보.

5️⃣ 1031 Exchange를 통한 세금 유예 전략

미국 세법의 IRC Section 1031에 따라, 투자용 부동산을 매각하고 동일한 목적의 부동산으로 교환할 경우 양도소득세(Capital Gains Tax)를 유예할 수 있습니다. 이를 통해 자산을 매각하지 않고도 포트폴리오 리밸런싱이 가능합니다.

조건:

양도한 자산과 교환 자산은 모두 투자용이어야 함
45일 이내 교환 대상 식별, 180일 내 클로징
Qualified Intermediary(중개인)를 통한 절차 필수

장점:

자산 매각 시 발생하는 세금 유예 가능
부동산 포트폴리오 규모 확장에 유리
수익 재투자 효과 증대

예시:
임대용 아파트 매각 후, 동일한 가치 또는 더 큰 규모의 상가나 창고로 교환하여 세금 납부를 연기.

디스클로저: 구체적인 세무 또는 법률 상담은 반드시 공인 세무사나 변호사와 상담하시기 바랍니다.

융자 조건 (일반적인 기준)

항목	일반 조건
융자 비율 (LTV)	최대 융자 금액 70 – 75%, 보통 다운 25% – 35%
이자율	시장 상황 및 대출 형태에 따라 다름
대출 기간	5년 고정 + 25년 상환, 또는 10/30 구조
DSCR 기준	1.20 이상 권장 (대출 상환 여력 판단 기준)
서류 요건	부동산 Rent Roll, P&L, 투자자 소득 및 자산 증명
명의	법인 명의 (LLC)로 구매/융자 가능

투자용 상용 부동산 종류:

Retail (쇼핑몰, 스트립몰 등)
- 다수의 임차인을 유치할 수 있음
- 공실률과 입지에 민감함
Office (오피스 빌딩)
- 장기 계약 중심이나, 코로나 이후 수요 변화 고려 필요
Multifamily (5유닛 이상 아파트)
- 안정적인 수익, 정부 보조금 세입자 가능
Warehouse / Industrial
- 물류, 창고, 제조 시설 등
- 테넌트 수는 적지만 장기 계약 선호
Mixed-Use (복합용도)
- 상가 + 주거 결합, 다양한 수익원
Special Purpose (호텔, 주유소 등)
- 고수익 가능성 있지만, 리스크 높고 전용 융자 필요

투자 시 유의사항:

위치(Location): 가장 중요한 요소, 수요/공실률에 직접 영향
테넌트 구성 및 계약조건: NNN(Triple Net) 계약인지 확인
Exit Strategy: 리파이낸스 또는 매각 전략 사전 계획 필요
운영 경험: 상업용 부동산 운영 경험은 융자 승인에 유리