노다운(No Down) SBA 커머셜 부동산 융자, 정말 가능할까?

미국에서 사업을 운영하시면서 “건물도 직접 소유하고 싶다”는 생각, 한 번쯤 해보셨을 겁니다. 하지만 가장 큰 장벽은 바로 다운페이(Down Payment) 입니다. 일반적으로 상업용 부동산은 20%~30% 다운이 필요하기 때문입니다.

그렇다면 질문이 하나 생깁니다: “다운페이 없이 SBA로 건물 구입이 가능할까?”

결론부터 말씀드리면, ✔️ 100% 노다운 SBA 부동산 융자, 가능할 수도 있습니다

일반적으로 SBA 504 또는 7(a) 프로그램은 최소 10% 다운페이가 기본 구조입니다.

하지만 특정 조건에서는 실질적으로 ‘노다운(No Money Down)’ 구조도 가능합니다.

저희는 35개 이상의 SBA 전문 은행, 랜더들과 금융회사들과 네트웨크와 파트너십으로 SBA 융자를 하고 있습니다. SBA론도 각 은행, 랜더마다 가이드 라인들이 조금씩 다릅니다. 그러므로 여러 은행과 랜더 SBA 프로그램들중에서 각 업체에게 가장 적합한 조건을 드릴수 있습니다.

🔹 어떻게 노다운이 가능한가?

1. 강한 캐시플로 (Strong Cash Flow)

- - - 기존 사업 매출이 안정적이고
    - DSCR (Debt Service Coverage Ratio)이 충분한 경우

👉 은행이 더 공격적으로 구조를 짜주는 경우

2. 셀러 파이낸싱 (Seller Financing)

건물 매도자가 일부 금액을 **2nd lien(후순위 대출)**으로 제공하는 경우

예시 구조:

- - - - 은행 + SBA: 90%
        
        셀러 노트: 10%
        
        구매자 현금 0% 가능

👉 특히 SBA에서는
셀러가 일정 기간 상환을 미루는(Standby) 조건이면 다운페이로 인정될 수 있습니다.

3. 장비 포함 + 사업 인수 구조

제조업(Manufacturing) 또는 비즈니스 인수 시

- - - - 부동산 + 장비 + 사업을 함께 구매
        
        자산 가치가 높을 경우

👉 일부 구조에서는
은행이 100%까지 커버하는 케이스도 존재

4. 추가 담보 제공 (Collateral)

보유하고 있는 주택 또는 다른 부동산을 담보로 제공하면

👉 부족한 다운페이를 대신 커버 가능

✔️ 단점: 리스크 증가
✔️ 장점: 현금 없이 투자 가능

🔹 SBA 부동산 융자의 기본 조건:

- - Owner-Occupied (자기 사용 51% 이상 필수)
  - 최대 약 $5M (7(a)) / $5.5M (504 SBA portion)
  - 상환 기간: 최대 25년
  - 금리: 일반 상업용 대비 낮은 편
  - 미국 시민권자 (2026년 3월1일 부터 영주권자는 더 이상 포함되지 않음)

⚠️ 꼭 알아야 할 현실:

- - 셀러 파이낸싱 활용
  - 담보 제공
  - 구조 설계

👉 “현금 없이 가능하게 만드는 전략” 이 핵심입니다.

🔹 어떤 분들에게 유리할까?

✔️ 사업은 잘 되지만 현금이 부족한 경우
✔️ 건물 임대료를 줄이고 자산을 만들고 싶은 경우
✔️ 제조업 / 식당 / 리테일 사업 운영자
✔️ 기존 사업 확장 또는 이전 계획 있는 경우

🔹결론

👉 SBA 부동산 융자는 단순히 “대출”이 아니라 “구조 설계 게임” 입니다.

노다운이 목표라면, 프로그램보다 ‘전략’이 더 중요합니다.

🔹더 자세한 내용 보기: SBA 상용 부동산 융자

테리 권 Terry Kwon

전화: (631) 624-4480

Email: terry@milestonepointinc.com

Funding Director at Milestone Point, Inc.

Licensed Mortgage Originator at Loan Factory

NMLS #2620208

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