일반 주택 융자(QM Loan)와 비일반 주택 융자(Non-QM Loan)의 차이점 비교
미국에서 주택을 구입하거나 재융자를 진행할 때, 소득 증빙 방식에 따라 크게 두 가지 대출로 나뉩니다.
- 일반 주택 융자 (QM Loan)
- 비일반 주택 융자 (Non-QM Loan)
일반적으로 QM은 세금보고 기반 소득, Non-QM은 세금보고 외 다양한 방식의 소득 증빙을 사용합니다.
오늘은 이 두 가지 대출의 차이를 쉽고 명확하게 설명드리겠습니다. 중요한 점은, 어느 것이 더 좋다/나쁘다가 아니라 고객 상황에 따라 선택하는 전략이라는 것입니다.
1. 일반 주택 융자 QM:
다양한 명칭:
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- 컨벤션널 모기지 Conventional Mortgage
- 쿠알리파이드 모기지 Qualified Mortgage (QM)
- 풀닥 론 Full Doc Loan
- 컨포밍 론 Conforming Loan
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핵심 특징:
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- 소득 증빙: W-2, 세금보고 필수
- DTI (부채 대비 소득): 약 43% ~ 50% 기준
- 규정: Fannie Mae, Freddie Mac 기준 준수
- 최소 다운페이: 약 3%부터 가능
- 금리: Non-QM보다 낮은 편
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장점:
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- 낮은 금리
- 낮은 다운페이
- 안정적인 상품 (2차 시장에서 매매 용이)
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특징:
QM 대출은 표준화된 상품이기 때문에 클로징 이후 다른 모기지 회사로 판매되는 경우가 많습니다.
👉 즉, 모기지 서비스 회사가 바뀌는 것은 매우 자연스러운 현상입니다.
적합한 고객:
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- W-2 직장인
- 세금보고 소득이 높은 자영업자
- 안정적인 소득 구조
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미국 정부 보조 모기지 프로그램 포함
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- FHA Loan
- VA Loan
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2. 비일반 주택 융자 Non-QM
Non-QM은 QM의 기준을 충족하지 못하는 고객을 위한 유연한 대출 프로드램입니다. Non-QM의 대출 유연성으로 더 많은 기회를 제공합니다. QM이 안되면 Non-QM으로 가능한 경우가 많습니다. 클로징 후에 개인의 상황 조건이 좋아지거나, 모기지 시장이 좋을때 이자율이 낮을때 QM이나 더 좋은 조건으로 다시 재융자 할수 있는 기회도 있습니다. QM만 고집할 필요없이 Non-QM으로 가능하면 지금 기회를 놓치지 마시기 바랍니다. 단점으로는 이자율이 일반 QM 융자 보다 0.5% – 2% 높을수 있으며, 가장 적은 다운페이는 10% 부터 시작합니다. 대표적인 비일반 Non-QM 주택 대출 프로그램들을 소개해드립니다.
(1) Bank Statement Loan, or P&L Loan 자영업인이나 1099 프리랜서:
소득 증명서를 세금보고서 대신, 비즈니스 은행 스테이크먼트나 회계사 작성의 손익계산서 P&L로 소득을 증명할수 있습니다. 세금보고서에는 지출을 많이 삭감해서 순수 개인 소득이 적게 보고됬을때, 12개월 – 24게월 비즈니스 은행 스테이트먼트의 소득을 삭감없이 측정하면 더 많은 금액의 소득으로 증빙 할수 있습니다. 업종에 따라 매출의 50% – 75%를 소득으로 증빙할수 있습니다. 다운페이는 최소 10%부터 시작합니다.
예시:
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- 개인 세금보고 순이익: 연 $30,000 (월 $2,500)
👉 QM 승인 어려움
- 개인 세금보고 순이익: 연 $30,000 (월 $2,500)
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- 비즈니스 은행 스테이트먼트 기준:
월매출 $25,000 × 50% = 월 $12,500 인정
- 비즈니스 은행 스테이트먼트 기준:
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👉 승인 가능성 크게 증가
(2) DSCR Loan 투자용 주택 임대 수익:
렌트를 주는 투자용 주택을 구입하가나 재융자를 할때, 소득 증명을 세금보고서 없이 임대 렌트비를 소득증빙으로 할수 있습니다. 그 투자 주택에서 나오는 렌트비가 주택의 모든 지출을 다 커버할수 있는지를 봅니다. 최소 다운페이는 20% – 25%. 개인 소득이 높지않아도 이 프로그램으로 여러채의 투자용 주택을 구입할수 있습니다. 특히 부동산 투자에 관심있는 분들께 좋은 프로그램 입니다.
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- 개인 소득 필요 없음
- 임대 수익으로만 승인
- 다운페이 20% – 25%.
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👉 기준:
렌트 수익 ≥ 모기지 + 세금 + 보험
더 자세한 내용: DSCR 론
(3) Asset Utilization Loan 유동 자산 대출
은퇴하신 분이거나, 소득증빙은 어렵지만 유동 자산이 높은 분들께 해당하는 주택 모기지 대출 프로그램입니다. 유동 자산으로는 현금(Checking / Savings), 주식, 채권, 투자계좌, 은퇴계좌에 보유 자산을 검토하여 월 소득으로 환산하는 대출 프로그램입니다. 랜더마다 환산 비율이 다를수 있습니다.
(4) ITIN 모기지: 미국 소셜 번호사 없는 분들
Social Security Number 소셜번호가 없는분들도 ITIN 번호로 세금을 보고하신 분들도 가능합니다.
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ITIN 번호로 세금보고
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최근 2년 소득 증빙
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10–25% 다운페이
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대체 크레딧(렌트·유틸리티) 인정
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금리는 일반 모기지보다 높음
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Primary, Second, Investment 모두 가능
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(5) 외국인 주택 융자 Foreign National Mortgage
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- 미국에 거주하지 않는 외국인을 위한 대출.
- SSN 없이도 가능
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비거주 외국인도 구매 가능
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25–30% 다운페이
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해외 소득·은행잔고·자산으로 승인
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리파이낸스도 가능 (일부는 Cash-out도 허용)
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QM vs Non-QM 한눈에 비교
| 구분 | QM Loan | Non-QM Loan |
|---|---|---|
| 소득 증빙 | 세금보고 | 다양한 방식 |
| 금리 | 낮음 | 0.5% – 2% 더 높음 |
| 다운페이 | 3%~ | 10%~ |
| 승인 기준 | 엄격 | 유연 |
| 대상 | W-2, 안정소득 | 자영업자, 투자자, 외국인… |
결론:
👉 QM = 안정 + 낮은 금리
👉 Non-QM = 유연성 + 기회
두 대출은 경쟁 관계가 아니라
👉 상황에 맞게 선택하는 전략적인 금융 도구입니다.
상담 안내:
고객님의 상황에 맞는
👉 가장 유리한 대출 전략을 무료로 상담해드립니다.
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- QM / Non-QM 비교 분석
- 사전 승인 (Pre-Approval)
- 빠른 클로징 지원
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테리 권 Terry Kwon
전화: (631) 624-4480
Email: terry@milestonepointinc.com
Funding Director at Milestone Point, Inc.
Licensed Mortgage Originator at Loan Factory
NMLS #2620208
Loan Factory NMLS #320841