일반 주택 융자(QM Loan)와 비일반 주택 융자(Non-QM Loan)의 차이점 비교
미국에서 주택을 구입 융자나 아니면 재융자 하실때, 소득 증빙에 따라서 융자 종류가 크게 두가지로 나뉘어집니다. 일반 주택 모기지 대출은 반드시 세금보고서를 소득 증빙으로 하고, 비일반 주택 모기지 대출은 세금보고서가 아닌 다른것으로 대채해서 소득 증빙을 할수 있는 융자입니다. 오늘은 일반 주택 융자 QM(Qualified Mortgage)과 비일반 주택 융자 Non-QM(Non – Qualified Mortgage)의 차이점에 대해서 이해하기 쉽게 알아보겠습니다. 두가지는 단순히 어떤것이 더 좋고 나쁘다가 아니라, 고객의 상황에 따라 선택하는 서로 다른 전략입니다.
1. 일반 주택 융자: Conventional Mortgage / Qualified Mortgage / Full Doc loan / Conforming Loan
미국 일반 주택 융자는 여러가지 이름이 있는데, 컨벤션널 모기지(Conventional Mortgage), 쿠알리파이드 모기지(Qualified Mortgage), 풀닥 론(Full Doc Loan), 컨포밍 론(Conforming Loan) 등으로 불려집니다.
QM(큐앰)과 Non-QM(넌-큐앰)의 가장 큰 차이점은 소득 증빙 입니다. QM은 W2, 세금보고서가 반드시 필요하고, Non-QM은 세금보고서 이외에 다양한 방법으로 소득 증빙을 할수 있습니다. 세금보고서의 내용이 충분하게 부채 대비 소득이 43% – 50% 정도 증빙을 할수 있어야 합니다. 하지만 부채 대비 소득율이 높거나 세금보고서로는 증빙을 할수 없을때 Non-QM으로 할수 있습니다.
QM은 표준 모기지 대출로 반드시 미국 정부 Fannie Mae나 Freddie Mac의 규정에 따라야 합니다. 표준화된 상품이라 모기지 2차 시장에서 투자자들이 선호하는 안정된 상품으로 쉽게 매매될수 있습니다. 그래서 QM은 Non-QM보다 클로징 후에 다른 모기지 은행으로 판매되서 모기지 회사 바뀌는 경우가 더 많이 있습니다. 나의 모기지 회사가 바뀌는 것은 자연스러운 일입니다.
QM은 여러가지 따라야할 규정이 엄격합니다. 하지만, 장점으로는 상대적으로 이자율이 Non-QM 보다 더낮은 편이며, 가장 적은 다운페이가 3%부터 시작합니다. QM은 세금보고 금액이 높은분이나 W2 직장인들에게 유리합니다. 미국 정부 주택 보조 융자 프로그램인 FHA와 VA 론도 QM에 포함됩니다.
2. 비일반 주택 융자 Non-QM
Non-QM은 QM의 기준을 충족하지 못하는 고객을 위한 유연한 대출 프로드램입니다. Non-QM 대출 유연성으로 더 많은 기회를 제공합니다. QM이 안되면 Non-QM으로 가능한 경우가 많으며, 클로징 후에 개인의 상황 조건이 좋아지거나, 모기지 시장이 좋을때 이자율이 낮을때 QM이나 도 낳은 조건으로 다시 재융자 할수 있는 기회도 있습니다. QM만 고집할 필요없이 Non-QM으로 가능하면 지금 기회를 놓치지 마시기 바랍니다. 단점으로는 이자율이 일반 QM 융자 보다 0.5% – 2% 높을수 있으며, 가장 적은 다운페이는 10% 부터 시작합니다.
(1) Bank Statement Loan, or P&L Loan 자영업인이나 1099 프리랜서:
소득 증명서를 세금보고서 대신, 비즈니스 은행 스테이크먼트나 회계사 작성의 손익계산서 P&L로 소득을 증명할수 있습니다. 세금보고서에는 지출을 많이 삭감해서 순수 개인 소득이 적게 보고됬을때, 12개월 – 24게월 비즈니스 은행 스테이트먼트의 소득을 삭감없이 측정하면 더 많은 금액의 소득으로 증빙 할수 있습니다. 업종에 따라 gross sale 금액에서 75% – 50%를 소득을 증빙할수 있습니다.
간단히 예를 들자면, 한 자영업인이 세금보고 전체 금액은 $30만불이지만, 여러가지 지출 빼고 순수 개인 세금보고가 $3만 일때, QM은 DTI 부채 대비 소득율이 높아 QM이 안될 수 있는 가망성이 높습니다. 하지만, 세금보고서 대신 비즈니스 은행 스테이트먼트나 회계사가 작성한 P&L로 소득을 측정할때, 연 $30만, 월 비즈니수 수입 $25,000에서 75% -50%까지 소득으로 계산할수 있습니다. 리테일 비즈니스라고 가정 할때, 세금보고서 소득이 월 $2,500 (연$30,000)에서 월 $12,500.($25,000 X 50%) 으로 훨씬 승인 가망성이 높아집니다. 월 소득이 $12,500일때 주택 모기지, 보험, 세금, HOA들과 다른 월 지출을 합쳐 50%이하, 약 $6,250 이하가 되면 승인될 가망성이 커지게 됩니다.
(2) DSCR Loan 투자용 주택 임대 수익:
렌트를 주는 투자용 주택을 구입하가나 재융자를 할때, 소득 증명을 세금보고서 없이 임대 레트비를 소득증빙으로 할수 있습니다. 그 투자 주택에서 나오는 렌트비가 주택의 모든 지출비를 다 커버할수 있는지를 봅니다.
예를 들면, 투자용 목적으로 구입할때 그 지역 렌트