건축 융자
Construction Loan
건축 융자란?
건축융자는 주택이나 상업용 부동산을 신축하거나 리노베이션(대규모 수리)할 때 사용하는 단기 대출입니다. 일반적인 모기지와 달리, **공사 진행에 따라 분할 지급(draw)**되며, 공사 완료 후에는 장기 대출(모기지나 상업용 대출)로 전환하거나 일시 상환합니다.
🏘️주택용(거주용) 건축융자 (Residential Construction Loan)
용도: 단독주택, 타운하우스, 1~4 유닛 투자용 주택 건축 또는 리노베이션
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 대출 금액 | 보통 $10만 ~ $200만 |
| 대상 부동산 | 거주용 또는 소규모 투자용 부동산 (1~4유닛) |
| 대출 기간 | 6개월 ~ 24개월 (단기) |
| 상환 방식 | 공사 중 이자만 납부 → 완공 후 장기 모기지로 전환 |
| 심사 기준 | 개인 신용점수 (보통 660점 이상), 소득, 다운페이 |
| 다운페이 | 보통 20%~25% |
| 자금 지급 방식 | 공정별(inspection)로 분할 지급 (draw schedule) |
| 출구 전략 | 장기 모기지 전환 또는 매각 |
상업용 건축융자 (Commercial Construction Loan)
용도: 상가, 오피스, 창고, 호텔, 5유닛 이상 아파트 등 상업용 부동산 신축 또는 리노베이션
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 대출 금액 | 보통 $50만 ~ 수천만 달러 이상 |
| 대상 부동산 | 수익창출용 상업용 부동산 (5유닛 이상 포함) |
| 대출 기간 | 12개월 ~ 36개월 (경우에 따라 더 길어질 수 있음) |
| 상환 방식 | 공사 중 이자만 납부 → 완공 후 일시 상환 또는 상업용 대출로 전환 |
| 심사 기준 | 프로젝트 수익성(DSCR), 건축 경험, 사업 계획, 사전 임대계약 등 |
| 다운페이 | 보통 25%~35% (SBA/HUD 활용 시 낮아질 수 있음) |
| 자금 지급 방식 | 공정별 검사 및 증빙(영수증, 리엔면허 등) 후 분할 지급 |
| 출구 전략 | 리스 완료 후 리파이낸싱 또는 매각 |
핵심 차이 요약
| 비교 항목 | 주택용 건축융자 | 상업용 건축융자 |
|---|---|---|
| 대출 금액 범위 | $10만~$200만 | $50만~수천만 달러 이상 |
| 차주(대출자) 유형 | 개인 (거주자 또는 소규모 투자자) | 개발업자, 투자자, 법인 (LLC, Corp 등) |
| 심사 기준 | 신용점수, 소득, 다운페이 | 프로젝트 수익성, DSCR, 사업 계획 등 |
| 규제 | 소비자 금융 규제 적용 | 상업용 금융 규정 (소비자 보호는 적음) |
| 자금 전환 방식 | 모기지 전환 또는 매각 | 리스 후 리파이낸싱 또는 매각 |
필요 서류
설계도면 및 건축허가서
공사 견적서 및 예산 계획
라이센스 있는 시공사 계약서
공사 일정표 (timeline/schedule)
자금 증빙 (다운페이 및 예비자금)
소득 및 세금 서류 (개인 또는 법인 기준)
건축융자 종류
Construction-to-Permanent Loan (원타임 클로징)
건축 완료 후 자동으로 장기 모기지로 전환
한 번의 클로징으로 비용 절감 가능
Construction-Only Loan (투타임 클로징)
건축 단계 대출만 따로 실행 → 이후 별도 장기 대출 필요
유연하지만 클로징 비용이 2배 발생
Owner-Builder Loan
차주가 시공사 역할도 수행할 경우
경험, 자격, 사업계획이 엄격히 요구됨
Renovation/Rehab Loan
기존 부동산의 리모델링 목적
FHA 203(k), Fannie Mae HomeStyle® 등
건축융자가 적합한 대상
나만의 주택을 직접 신축하려는 사람
부동산 투자자 (플립 또는 임대용 아파트 신축)
상업용 부동산 개발자
자격을 갖춘 Owner-Builder
Terry Kwon
Ph: (631) 624-4480
Licensed Mortgage Originator
NMLS #2620208
