주택 모기지 융자 프로그램
주택을 구입하거나 재융자를 계획할 때 가장 중요한 것은 본인에게 적합한 융자 프로그램을 선택하는 것입니다. 미국에는 다양한 모기지 프로그램이 있으며, 신용 점수, 소득 형태, 다운페이먼트, 주택 종류 등에 따라 선택할 수 있는 옵션이 달라집니다.
모기지 은행(Mortgage Bank)에 직접 신청하는 경우, 고객의 소득, 세금보고 금액, 크레딧 점수 등 해당 은행의 기준을 충족하면 승인을 받을 수 있습니다. 하지만 기준에 맞지 않거나 특수한 상황이 있는 경우, 해당 은행에서 제공하는 프로그램이 제한적이라면 융자가 거절될 수 있습니다. 이러한 경우 다른 대안을 찾아 처음부터 다시 진행해야 할 수 있어 시간 낭비는 물론, 여러 차례의 크레딧 조회로 인해 불편을 겪을 수도 있습니다.
저희 Loan Factory는 200개 이상의 렌더와 협력하고 있으며, 일반 QM(Qualified Mortgage) 프로그램뿐만 아니라 다양한 Non-QM 프로그램도 제공하고 있습니다.
고객님의 소득 형태, 자산, 크레딧, 다운페이먼트, 주택 종류 등에 맞는 최적의 프로그램을 찾아드리며, 같은 프로그램에서 여러 렌더의 이자율과 수수료를 비교하여 가장 경쟁력 있는 조건을 선택하실 수 있도록 도와드립니다.
🔶 Loan Factory
200개 이상의 렌더 비교 가능
미국 TOP 브로커리지
🔶 다양한 프로그램
각종 QM 및 Non-QM 프로그램 제공
🔶 한번 신용조회
신용조회 최소화
거절 이력 방지
무료 상담
테리 권
론 어피서
(631) 624-4480
QM 일반 론과 Non-QM 비일반 론의 차이점
미국의 주택 모기지 융자는 크게 QM(Qualified Mortgage) 과 Non-QM(Non-Qualified Mortgage) 두 가지로 나눌 수 있습니다.
QM (Qualified Mortgage)은 W-2, 페이 스텁, 세금보고서 등 일반적인 소득 증빙 서류를 바탕으로 심사하는 전통적인 주택 융자입니다. 일반적으로 정부기관이 보증하거나, Fannie Mae와 Freddie Mac의 가이드라인을 충족해야 하며 가장 널리 사용되는 모기지 프로그램입니다. 다운페이는 3% 이상 요구됩니다.
Non-QM(Non-Qualified Mortgage)은 일반적인 QM(Qualified Mortgage) 기준을 충족하지 못하는 차입자를 위해 보다 유연한 심사 기준을 적용하는 주택 모기지 프로그램입니다. 다운페이는 10% 이상 요구됩니다.
QM 대출보다 자격 요건이 유연하기 때문에 자영업자, 1099 프리랜서, 부동산 투자자, 최근 사업을 시작한 사업주 등 다양한 고객들이 주택 구입(Purchase), 재융자(Refinance), 또는 주택 자산 활용(Home Equity Financing)을 할 수 있도록 돕는 대안 모기지 프로그램입니다. 그중에서 대표적인 프로그램 몇가지 알아보록 하겠습니다.
✅ QM 일반 모기지: 소득 증명이 명확한 직장인 및 일반 고객에게 적합. 최소 3% 이상 다운페이 필요.
✅ Non-QM 비일반 모기지: 자영업자, 1099 프리랜서, 투자자 등 특수한 상황의 고객에게 적합. 최소 10% 이상 다운페이 필요.
💡 QM은 일반적으로 이자율이 낮고, Non-QM은 자격 조건이 더 유연합니다.
QM 일반 모기지 융자
재향군인 대출
VA Loan
- 다운 페이먼트 없음
- 유연한 신용점수 580이상
- 가장 낮은 이자율
- 현역 군인, 퇴역 군인, 전사 군인 배우자
- Veterans Affairs에서 보증하는 모기지 프로그램
미국 농무부 프로그램
USDA Loan
- 다운페이 없이 구매 가능
- 농촌 및 저인구 지역 대상
- 자가거주용(primary residence)만 가능 (투자용 불가)
- 미국 농무부(USDA) 제공
- 소득 제한과 지역 요건 충족 필요
Non-QM 비일반 주택 융자 프로그램
자영업인
1099 프리랜서
- 세금보고 소득이 적은 경우
- 세금보고서 대체
- 비즈니스 은행 스테이트먼트: 최근 12개월 또는 24개월 은행 거래내역서를 활용하여 소득을 산정
- P&L: CPA 또는 세무사가 작성한 손익계산서(P&L)를 활용하여 소득을 증명
투자용 주택 융자
DSCR론
- 세금보고서 불필요
- 개인 소득이 아닌 임대 수입(Rental Income)을 기준으로 심사
- LLC 명의 가능
- 투자용 부동산 전용
- 여러 채의 투자용 부동산 보유 및 추가 구입 가능
소셜번호 없이도 가능한 ITIN 주택 융자
- 미국 시민권자 또는 영주권자가 아니어도 주택 구입이 가능
- ITIN(Tax ID) 보유자 가능
- 실거주용 주택 구입 가능
- SSN이 없는 분들도 ITIN 번호와 소득 증빙을 통해 미국에서 주택을 구입
외국인 주택 융자
Foreign National
- 해외 거주자 신청 가능
- 미국 소득이 없어도 가능
- 해외 소득 및 자산으로 심사 가능
- 투자용 부동산 구입 가능
- 세컨드 홈(별장) 구입 가능
낮은 크레딧
Non-QM 프로그램
- 최저 크레딧 점수 500부터 가능
- 퍼스트타임 홈바이어는 580점 이상 가능
- 소득은 충분하지만 크레딧 점수가 낮은 경우에 적합
- 실거주주택 가능
- 주택 구입, 재융자, 현금 인출
- 최대 LTV(담보인정비율) 60~65%
- 최대 DTI(총부채상환비율) 45%
- 단독주택, 콘도, 타운하우스, 2~4유닛 멀티패밀리 주택 가능
소득 증명 없이 가능한 모기지
- 소득 및 직장 증명이 어려운 경우
- 실거주 및 세컨드 홈 가능
- 크레딧 점수 620점 이상
- 최대 LTV(담보인정비율) 55~80%
- 주택 구입, 재융자, 현금 인출 가능
- 단독주택 , 콘도, 타운하우스 , 2~4유닛 멀티패밀리 주택 가능
- 1차 모기지 및 2차 홈에퀴티 융자(Home Equity Loan) 가능
- 2차 HELOC: 크레딧 점수 700점 이상
- 2차 HELOC: 최대 CLTV(총담보인정비율) 60%
소득 없이 자산 증명 모기지 프로그램
- 소득 대신 보유 자산으로 자격을 심사하는 모기지 프로그램
- 보유한 자산(Assets)을 월 소득으로 환산하여 심사
- 현재 소득이나 직장이 없지만 자산이 많은 경우에 적합
- 자산을 48~72개월 기준으로 월 소득으로 계산 (렌더별 상이)
인정 가능한 자산 예시
✅ Checking Account (당좌예금)
✅ Savings Account (저축예금)
✅ Money Market Account (머니마켓 계좌)
✅ CD (Certificate of Deposit, 정기예금)
✅ Brokerage Account (주식, ETF, 뮤추얼펀드 등)
✅ Retirement Accounts (401(k), IRA 등)
✅ Trust Accounts (일부 렌더)
✅ 기타 현금성 자산
의사 모기지 프로그램
- 의사 및 의료 전문가를 위한 QM / Non-QM 모기지
- 최대 100% 융자 가능 (프로그램 및 자격에 따라 상이)
- PMI(모기지 보험) 없이 가능하여 월 납부 부담 절감
- 최대 $2,000,000까지 대출 가능 (프로그램별 상이)
- 의사, 치과의사, 수의사 등 의료 전문가를 위한 유연한 심사
- 취업계약서(Employment Contract) 또는 예정 소득(Future Income)으로도 자격 심사 가능
- 실거주(Primary Residence)용 1유닛 주택 구입 및 일반 재융자(Rate & Term Refinance) 가능
Milestone Point Inc.
파트너: Loan Factory Inc. (NMLS #320841)
담당 모기지 론 오피서: 테리 권 Terry Kwon (NMLS #2620208)
주택 융자 라이센스: AL, CA, CO, GA, IL, ME, NJ, NV, OH, PA, TX, VA, WA
문의: (631) 624-4480
이메일: terry@milestonepointinc.com
Milestone Point Inc: 200 Garden City Plaza, Suite 215, Garden City, NY 11530
Loan Factory: 2195 Tully Road, San Jose, CA 95122
디스클레이머:
본 융자 상품은 모든 신청자에게 보장되지 않으며, 승인 여부는 신용, 소득, 자산 및 기타 심사 기준에 따라 달라질 수 있습니다. 금리 및 조건은 사전 공지 없이 변경될 수 있습니다.
Milestone Point Inc.는 Loan Factory Inc.와 협력하여 다양한 모기지 상품을 제공합니다. 모든 모기지 상품은 NMLS에 등록된 라이선스 브로커/론 오피서를 통해 제공됩니다.