미국 내 한인의 내집 보유율이 아시안 평균보다 낮은 이유와 해결책

 

 

 

 

 

미국에서 집을 소유(Homeownership)하는 것은 단순한 거주 공간 이상의 의미가 있습니다.  특히 미국에서는 주택 자산(Home Equity)이 장기적인 자산 형성(Wealth Building)의 핵심 역할을 해왔습니다.  하지만 의외로 미국 내 한인(Korean-American)의 주택 보유율은 아시안 평균보다 낮은 편으로 알려져 있습니다.

 

최근 통계에 따르면:

• • • 미국 전체 주택 보유율: 약 65%
    • 아시안 평균: 약 63%
    • 베트남계 미국인: 약 68~69%
    • 한인 미국인(Korean-American): 약 54% 수준

 

저희 Loan Factory는 오너가 베트남계이며, 베트남계 론 오피서들의 비중도 매우 높습니다. 실제로 매월 클로징되는 모기지 건수 역시 한인 사회와 비교하기 어려울 정도로 큰 차이를 보여주고 있습니다.

 

미국 내 베트남계와 한인 인구는 각각 약 200만 명 수준으로 비슷한 규모로 알려져 있지만, 내집 보유율(Homeownership Rate)은 약 15%~20% 정도 차이가 나는 것으로 나타납니다.  앞으로 베트남계 이민자들이 한인 사회보다 경제적으로 미국 내에서 보다 더 빠르게 성장하고,  안정적인 삶을 구축해 나갈 가능성이 높다고 생각합니다.

 

개인적으로 저는 한인이자 융자 전문가로서, 더 많은 한인들이 내집을 보유할 수 있도록 더욱 노력하고 싶습니다.  미국에서 경제적인 성공과 자산 형성(Wealth Building)을 이루기 위해서는 내집 마련은 물론, 주택 부동산 투자가 매우 중요한 비중을 차지한다고 생각합니다.  앞으로도 보다 신뢰할 수 있는 융자 정보와 다양한 금융 상품, 그리고 고객 상황에 맞는 프로그램과 서비스를 제공할 수 있도록 최선을 다하겠습니다.

 

물론 개인 상황마다 다르지만, 오늘은 왜 미국 내 한인의 내집 보유율이 상대적으로 낮은 편인지, 그리고 어떤 해결 방법들이 있는지 알아보겠습니다.

 

 

 

 

1. 한인들은 상대적으로 집값이 매우 비싼 지역에 많이 거주합니다

많은 한인들은 다음과 같은 고가 지역에 집중되어 있습니다.

• • • 뉴욕(New York)
    • 뉴저지(New Jersey)
    • 캘리포니아(California)
    • LA / Orange County
    • 시애틀(Seattle)
    • 북버지니아(Northern Virginia)

이 지역들은 미국에서도 집값과 재산세(Property Tax)가 매우 높은 지역들입니다.

 

예시:

• • • 뉴욕/뉴저지 일부 지역:
      → 작은 콘도도 $700K~$1M 이상

 

• • • 캘리포니아:
      → 일반 단독주택도 $1M~$2M 이상 흔함

즉, 소득이 높아도 다운페이와 월 페이먼트 부담이 매우 크기 때문에 집 구입 진입 장벽이 높아질 수 있습니다.

 

 

  해결책:

• • • 첫 집(Starter Home)부터 시작하기: 처음부터 좋은 집보다 내 상황에 맞는 집 구입하기
    • 콘도/타운하우스도 고려하기
    • 상대적으로 저렴한 지역 검토
    • 다운페이 보조 프로그램 활용

 

 

 

 

2. 자영업(Self-Employment) 비율이 높습니다

한인 사회는 미국 내에서도 자영업 비율이 높은 편입니다.

 

예:

• • • 식당
    • 세탁소
    • 물류
    • 뷰티 서플라이
    • 델리
    • 스몰 비즈니스

문제는 미국 모기지 심사에서는 세금보고(Tax Return) 기준 소득을 중요하게 본다는 점입니다.

많은 자영업자들은 절세(Tax Deduction)를 위해:

• • • 비용 공제 확대
    • 감가상각(Depreciation)
    • 사업 경비 처리

등을 활용합니다.

 

그 결과 실제 현금 흐름(Cash Flow)은 좋아도 세금보고상 순이익(Net Income)은 낮게 보이는 경우가 많습니다.

이 경우:

• • • DTI(부채비율) 증가
    • 승인 금액 감소
    • 융자 거절 가능성 증가

등이 발생할 수 있습니다.

 

  해결책:

최근에는 다양한 넌-큐앰 Non-QM 프로그램이 확대되고 있습니다. 세금보고서 대신 다른 서류로 비용 공제 없이 더 높은 소득 증명 가능

 

 

예: 넌-큐앰 Non-QM 프로그램

• • • • 은행 스테이트먼트(Bank Statement Loan)
      • CPA 작성 P&L Only
      • Asset Utilization

즉, 세금보고 외에도 실제 현금 흐름 기반으로 소득 계산이 가능한 프로그램들이 존재합니다.

 

 

 

 

3. 다운페이를 많이 해야 된다는 생각과 빚에 대한 보수적 고정관념

많은 한인들은:

• • • • “집은 최소 20% 다운해야 한다”
      • “현금을 충분히 모은 후 사야 한다”
      • “빚은 최대한 적게”

라는 생각을 갖고 있는 경우가 많습니다.

물론 재정적으로 좋은 습관일 수 있지만, 지나치게 완벽한 준비만 기다리다가 오히려 집값 상승 시기를 놓치는 경우도 있습니다.

 

  해결책:

미국에는 다양한 저다운 프로그램이 존재합니다.

예:

• • • • Conventional 3% 다운
      • FHA 3.5% 다운
      • VA Loan
      • Down Payment Assistance
      • Grant 프로그램

또한 PMI(Mortgage Insurance)는 나중에 제거 가능한 경우도 많습니다.

 

 

 

 

4. 교육비와 생활비 부담

한인 가정은 자녀 교육에 대한 투자 비중이 매우 높은 편입니다.

 

예:

• • • 학군 좋은 지역 선호
    • 사교육
    • 대학 학비 준비
    • 높은 생활비 지역 거주

그 결과:

• • • 다운페이 저축 지연
    • 현금 유동성 부족
    • 높은 DTI

등이 발생하기도 합니다.

 

  해결책:

• • • 장기 재정 계획 세우기
    • 과도한 소비 조정
    • 주택 구입 우선순위 조정
    • 첫 집과 최종 집을 구분하기

첫 집은 완벽한 집이 아니라 “자산 형성의 시작점”으로 접근하는 전략도 중요합니다.

 

 

 

 

5. 최근 금리 상승 영향

최근 미국 모기지 이자율 상승으로 인해:

• • • 월 페이먼트 증가
    • 구매력 감소
    • 승인 금액 감소

현상이 나타나고 있습니다.

특히 고가 지역 거주 비율이 높은 한인들은 금리 영향을 더 크게 받을 수 있습니다.

 

  해결책:

• • • 금리 쇼핑(Mortgage Shopping)
    • 여러 렌더 비교
    • 포인트(Buydown) 전략 검토
    • ARM 프로그램 검토
    • 재융자(Refinance) 전략 고려

같은 조건이라도 렌더마다 금리와 수수료 차이가 크게 발생할 수 있습니다.

 

 

 

 

6. 정보 부족과 언어 장벽

일부 한인들은:

• • • 미국 융자 시스템 이해 부족
    • 영어 장벽
    • 복잡한 서류 과정 부담

등으로 인해 집 구입 자체를 어렵게 느끼는 경우도 있습니다.

 

  해결책:

• • • 융자  전문가 상담
    • 사전 승인(Pre-Approval) 먼저 진행
    • 본인 상황에 맞는 프로그램 비교

정확한 정보만 있어도 집 구입 가능성이 크게 달라질 수 있습니다.

 

 

 

 

최근의 기회와 변화

최근에는:

• • • AI 기반 자동화 심사
    • 빠른 클로징
    • 다양한 Non-QM 확대
    • 다운페이 지원 프로그램 증가

등으로 과거보다 내집 마련 기회가 넓어지고 있습니다.

 

 

또한:

• • • 원격 근무(Remote Work)
    • 타주 이동
    • 저렴한 지역 구매

등 새로운 전략들도 많아지고 있습니다.

 

 

 

 

 결론

미국 내 한인의 낮은 주택 보유율은 단순히 소득 문제가 아니라:

• • • 고가 지역 집중
    • 자영업 중심 구조
    • 세금보고 문제
    • 높은 교육비
    • 보수적인 재정 문화
    • 금리 부담
    • 정보 부족

등 여러 요소가 복합적으로 작용한 결과라고 볼 수 있습니다.

 

하지만 중요한 점은:

미국에는 생각보다 다양한 융자 프로그램과 전략이 존재한다는 것입니다.

본인의 상황에 맞는 프로그램이나 상품을 선택할 수 있습니다.

• • • • • QM
        • Non-QM
        • FHA
        • DSCR
        • HELOC
        • 다운페이 지원 프로그램

 

 

 

 

 

 

 

테리 권 Terry Kwon

전화: (631) 624-4480

Email: terry@milestonepointinc.com

 

Funding Director at Milestone Point, Inc.

Licensed Mortgage Originator at Loan Factory

NMLS #2620208

Loan Factory NMLS #320841