🏡 E-2, L-1, H1B 비자 소지자를 위한 미국 주택 모기지 종류

 

 

 

 

 

미국에 합법적으로 거주하고 있는  E2나 L1, H1B 소지자도 미국에서 주택을 구입할 때 다양한 융자 프로그램을 이용할 수 있습니다.

 

아래에 프로그램들은 주택 구입 융자 뿐 아니라, E2, L1, H1B 소지자가 이미 있는 융자를 재융자해서 현금을 인출(Cash out)하거나 아니면 이자율, 또는 페이먼트를 낮추는 목적으로도 가능합니다.

 

미국에는 수많은 렌더(Lender)가 있으며, 각 렌더마다 세부 조건은 약간씩 다를 수 있습니다. 아래는 일반적인 가이드라인이며, 개인 상황에 따라 적합한 프로그램이 달라질 수 있습니다.

 

각 개인의 상황에 맞는 융자 프로그램은 무료 상담을 통해 안내해 드립니다.  처음부터 마지막까지 성심껏 도와드리겠습니다.

 

 

 

I.   일반 융자 QM/ Conventional & Conforming Loan Programs

 

 

장점:

• • • • 금리가 가장 낮음

      • 다운페이 옵션이 비교적 유연:  5% – $20%

      • 30년 고정 등 표준 상품

 

 

기본 조건:

• • • • Proof of Legal Status(합반 신분 증명서):   비자, I-94, SSN, ITIN등 합법 체류 확인 필요
      • Income(소득 증명서):   2년 고용 또는 소득 기록 (한국과 미국에서 같은 회사에 근무했으면 미국 고용이 2년이 안되도 가능)
      • Credit(미국 신용 점수):   미국 크레딧: 680이상 권장
      • DTI(Debt To Income 부채 대비 소득 비율)   46% – 50% 이하 월 부채 대비 소득 비율 요구.  월 부채는 모기지, 재산세, 보험, HOA 그리고 다른 월 자동차등 다른 고정 월 부채를 합쳐서 월 소득의 반 이하 요구
      • Down Payment:   5% 이상
      • LTV(Loan To Value 융자 대비 주택 가격 비율):   95% – 80%: 융자 금액 대비 주택 가치. DTI 부채 대비 소득 비율이 충분할 경우,  95%까지 융자가 가능.  하지만 융자 금액이 80% 이상일 경우, 80% 될때까지 PMI 보험 필요
      • Proof of Asset(자산 증명):   다운 페이먼트 증명 서류 최근 2개월치 필요.  다운 페이먼트가 있는 은행 스테이트먼트.  2개월 안에 디파짓한 큰 금액은 출처 요구.  2개월 전에 미리 준비하셔서 불필요한 불편을 방지

 

 

추천:

• • • • 일반론 QM은 W-2 직원들아나 세금 보고 소득이 높은분들께 유리합니다.
      • E2 개인 사업자일 경우, 비용 공제가 많아서 세금보고서 소득이 낮을 경우, Non-QM 비일반론 가능합니다.
      • 한국 기업 파견된 L-1, 이나 E-2 비자 소지자분들께 가망성 높고, 한국 소득 증명이 어렵거나 안될 경우 Non-QM 비일반론 가능합니다.
      • 미국 주택 시장은  전반적으로 꾸준히 오르고 있는 추세이기 때문에 현실에서 가능한 융자를 받고, 이후에 좋은 조건으로 재융자 하시는 전략 추전합니다.
      • 무료 상담을 통해 정확하게 본인의 현재 상황을 파악하고  어떻게 준비해야 할 사항들을 확인하신 후, 준비가 되었으면 사전 승인을 미리 받은 후에 주택 쇼핑 시작하시기 바랍니다.

 

 

 

II.   비일반 융자 Non-QM Loan

 

일반 융자 QM Loan은 Fannie Mae와 Freddie Mac에서 요구하는 표준 대출 규정을 따라야 합니다.  이 규정에 맞지 않을 때는  비일반 융자 Non-QM Loan이 가능합니다. 다운 페이먼트 10% 이상 요구, 이자율은 다소 약간 높을 수 있으나, 여러가지 대출 규정을 완화하여 여러 다른 상황에 처한 많은 소비자들이 주택 융자를 받을 수 있습니다.   미국 주택 시장은  전반적으로 꾸준히 오르고 있는 추세이기 때문에 현실에서 가능한 융자를 받고, 이후에 좋은 조건으로 재융자 하시는 전략 추전합니다.

 

• 다운페이먼트 10% 이상

• 금리는 일반 모기지보다 약간 높을 수 있음

• 대신 다양한 상황의 고객들이 대출 가능

 

 

 

1.   WVOE (Written Verification Of Employment) 재직 및 급여 확인서

 

• • • 소득 증명 서류를 고용인(회사)이 적성한 고용/급여 확인서로 소득을 검증하는 방식 입니다.
    • 최근 미국 이직이나 파견으로 미국 근무 기간이 짧거나 세금 보고서가 애매한 경우
    • 다운 페이먼트 10% 이상, 나머지 자격 조건은 위의 일반론QM과 비슷 합니다.
    • Reserve (예비 자금): 랜더에 따라 다운 페이트 이외, 따로 3-6개월치 (모기지+제산세+보험+HOA) 클로징 후에 남아 있어야 하는 금액 필요할 수도 있음

 

 

 

2.   Bank Statement Loan이나, CPA Prepared P&L, Balance sheet(소득 계산서)

 

• • • E2 비자 자영업인이나 1099 프리랜서에게 해당
    • 세금보고에서 지출를 많이 삭감하여 일반론이 힘든 분들, 세금 보고액보다 비지니스 입금액이 많은 분
    • 소득 측정을 은행 스테이트먼트 평균 비즈니스 입금 디파짓 금액의 50% 이상 측정 (예, 월 $4만 입금이면, $2만을 소득으로 인정)
    • 소득 증명서: 비즈니스 은행 스테이트먼트: 12개월 – 24개월
    • 은행 스테이트먼트 대신, 회계사가 작성한 재무자료 손익 계산서 Profit & Loss, Balance sheet으로도 소득을 증명 가능
    • 다운 페이먼트:  은행 스테이트먼트 10% – 20%,  P&L  15% – 25%
    • Proof of Legal Status(합법 신분 증명): 비자, I-94, SSN, ITIN등 합법 체류 확 필요
    • DTI(Debt To Income 부채 대비 소득 비율) 43% – 50%: 월 부채 대비 소득 비율이 50% 이하 요구.  월 부채는 모기지, 재산세, 보험, HOA 그리고 다른 월 자동차등 다른 고정 월 부채를 합쳐서 월 소득의 반 이하 요구
    • LTV(Loan To Value 융자 금액 대비 주택 가격 비율) 90% – 80%: 융자 금액 대비 주택 가치. DTI 부채 대비 소득 비율이 충분할 경우, 90%까지 융자가 가능.  하지만 융자 금액이 80% 이상일 경우, 80% 될때까지 PMI 보험 필요
    • Proof of Asset( 자산 증면서) 다운 페이먼트 증명 서류 최근 2개월치:  다운 페이먼트가 있는 은행 스테이트먼트.  2개월 안에 디파짓한 큰 금액은 출처 요구.  2개월 전에 미리 준비하셔서 불필요한 불편을 방지
    • Reserve (예비 자금): 랜더에 따라 다운 페이먼트 이외, 따로 3-6개월치 (모기지+제산세+보험+HOA) 클로징 후에 남아 있어야 하는 금액 필요할 수도 있음

 

 

3.   Jumbo Loan 점보 융자

 

• • • QM 일반론은 융자 금액이 그 지역 카운티에 따라 대출 한도가 있습니다.  집 가격이 높아 융자 금액이 초가할 경우 점보 융자 사용
    • 점보 융자는 일반론 QM보다 자체 기준이 훨씬 강하고, 비자 타입, 미국 크레딧 길이, 더 많은 reserve, down payment, 자산 출처를 더 보수적으로 보는 경향

 

 

4.   DSCR Loan 투자용(렌트용) 주택 융자

 

• • • 투자용 부동산에 특화된 상품
    • 개인소득보다 그 부동산의 임대수입이 월 상환액을 커버하는지를 보는 구조
    • 소득 증명서 불필요
    • 미국에서 투자용(렌트용) 집을 사려는 E-2 / L-1
    • 렌트가 잘 나오는 property
    • Down Payment: 15% – 30%
    • 실거주 불가, 임대용 주택만
    • 주택 소유 수 제한 없음
    • 장기, 또는 단기 임대(Air B&B)
    • Credit: 660 – 680이상
    • Proof of Asset(자산 증명) 다운 페이먼트 증명 서류 최근 2개월치:  다운 페이먼트가 있는 은행 스테이트먼트.  2개월 안에 디파짓한 큰 금액은 출처 요구.  2개월 전에 미리 준비하셔서 불필요한 불편을 방지
    • Reserve (예비 자금): 랜더에 따라 다운 페이먼 이외, 따로 3-9개월치 (모기지+제산세+보험+HOA) 클로징 후에 남아 있어야 하는 금액 필요할 수도 있음

 

 

 

5.  외국인 투자자 주택 모기지 Foreign National Mortgage

 

• • • 미국 거주자가 아니거나 SSN이 없는 외국인이 미국 부동산을 구입할 때 사용하는 Non-QM 프로그램.
    • 한국에 사는 가족이나, 부모님이 구입하는 방법
    • 실거주자는 안됨, 미국에 거주하지 않는 해외 투자자
    • 미국 소득/미국 크레딧 없이 진행하려는 경우
    • 이미 미국에서 일하고 있고 SSN/미국 크레딧/미국 체류가 있으면 보통은 Conventional / Non-QM / DSCR이 더 우선
    • Foreign National은 비거주 해외 투자자용
    • 다운 페이먼트: 25% – 40%

 

 

 

 

테리 권 Terry Kwon

전화: (631) 624-4480

Email: terry@milestonepointinc.com

 

Funding Director at Milestone Point, Inc.

Licensed Mortgage Originator at Loan Factory

NMLS #2620208

Loan Factory NMLS #320841