모기지 심사란? (What is Mortgage Underwriting?)

모기지 심사(Underwriting)는
은행이나 렌더가 대출 신청자의 신용, 소득, 자산, 부채, 부동산 가치 등을 종합적으로 평가하여 대출을 승인할지 결정하는 과정입니다.
즉, “이 사람이 빌린 돈을 갚을 능력이 있는가?” 를 판단하는 단계입니다.

심사 단계별 주요 내용 (Main Steps of Mortgage Underwriting)

① 신용(Credit) 검토

• • • 신청자의 크레딧 스코어, 부채 상환 이력, 연체 기록 등을 확인합니다.

    • FICO 점수가 높을수록 좋은 조건으로 승인될 가능성이 높습니다.

② 소득(Income) 검증

• • • W2, 세금보고서(Tax Return), 급여 명세서, 은행 거래 내역 등을 통해
      안정적인 소득이 있는지를 확인합니다.

    • 1099 자영업자는 사업소득 및 세금보고 내용이 중점 검토됩니다.  자영업일 경우 세금보고서 대신 비즈니스 은행 스테이트로 대신하는 프로그램도 있습니다.

    • 투자용 일 경우, 세금 보고서 대신 렌트비 임대 수입을 소득으로 측정 할수 있는 DSCR 같은 프로그램도 있습니다.

    • 일반 융자(QM)일 경우, 최근 2년치 세금 보고서 필요

③ 자산(Assets) 확인

• • • 다운페이먼트 및 클로징 비용을 감당할 충분한 자금이 있는지,
      또 그 자금의 **출처(Source of Funds)**가 명확한지를 확인합니다.

    • 최근 입금(large deposit)도 출처 증명이 필요합니다.

    • 일반 융자(QM)일 경우, 최근 2달치 은행 스테이트먼트를 요구 합니다.  미리 비용을 준비하시면 자금 출처 증명 할 필요가 없이 빨리 진행 할수 있습니다.

④ 부채(Debt) 및 DTI 비율 확인

• • • 모든 월별 부채(차량, 카드, 학자금 등)를 합산해
      **소득 대비 부채 비율(Debt-to-Income, DTI)**을 계산합니다.

    • 일반적으로 DTI 43% 이하가 이상적 기준입니다.

⑤ 감정(Appraisal) 및 부동산 검토

• • • 주택의 실제 가치(Appraised Value)를 확인해
      대출 금액이 부동산 가치보다 높지 않은지를 검토합니다.

⑥ 최종 심사(Final Approval)

• • • 모든 조건(Condition)이 충족되면 **Clear to Close (CTC)**가 발급되어
      클로징(Closing) 단계로 진행됩니다.

Tip: 심사 단계에서 주의할 점

큰 금액의 입금이나 출금은 자금 출처 증명 필요
새 대출·크레딧카드 개설 금지
고용상태, 소득 변동 피하기
요청 서류는 즉시 제출하여 지연 방지